12月8日下午16:00，桂林花樣年·麓湖國際售樓部。
忙完了當天現場客戶的帶看、簽約，置業(yè)顧問小名去到衛(wèi)生間，用清洗了一把臉，然后將自己的衣著與發(fā)型整理好。接下來他便要去到社區(qū)的湖邊步道，參加本地旅居康養(yǎng)好房直播平臺的線上直播，借助平臺的流量，把麓湖國際作為臨桂旅居康養(yǎng)基地的名片打出去，吸引更多的外地客戶前來旅游、旅居，并推動項目一二手房的交易。
花樣年桂林公司置業(yè)顧問小名
通過2~3小時的在線直播，配合直播平臺介紹桂林麓湖國際生活氛圍、商業(yè)配套，帶領線上客戶云體驗生活在麓湖國際生活的一天，讓更多外地客戶能夠喜歡上桂林，住進麓湖國際，是二手房創(chuàng)新業(yè)務開啟之后，售樓部三位置業(yè)顧問輪流每天都需要做的事情。
而與當地的直播公司合作推廣，只是花樣年桂林公司開展二手房業(yè)務的宣傳渠道之一，除此之外，目前花樣年已經在麓湖國際系統(tǒng)性開展創(chuàng)新業(yè)務試點，并初步實現模式的跑通。
花樣年桂林公司旅居康養(yǎng)直播
01
深度研判市場
另辟蹊徑找到創(chuàng)業(yè)突破口
后房地產時代，房地產市場從高速發(fā)展轉向平穩(wěn)發(fā)展時期。對于購房者來說，購房需求將逐漸趨于理性和成熟，更加注重生活本身的體驗，關注居住品質和性價比。
隨著市場飽和度的提高、供需關系的調整以及客戶需求日益多樣化，加之新政策下虹吸效應影響，桂林作為三線城市，以投資為目的置業(yè)需求逐漸減少，而因其自然風景、氣候、低消費水平的優(yōu)勢日益凸顯，外地人來此養(yǎng)生養(yǎng)老，或民宿旅居的需求逐漸增加。
桂林風景，圖片來源于網絡
謝文劍是桂林二手房業(yè)務負責人，此前他的身份是花樣年桂林公司營銷負責人。在謝文劍看來，臨桂包括桂林房地產市場，近幾年一直面臨著兩個問題：一個是本地市場客戶飽和，外地市場客源量有限；另一個是供需關系失衡，市場供給端一手房數量遠遠大于客戶需求，而整個臨桂約有2萬套二手房在掛牌出售。這種情況下，會出現二手房價格倒掛，也對項目一手房的銷售造成了干擾。
為了在一手房銷售方面做突破，做社群、做直播……團隊嘗試了一切可以努力的方向，但面對嚴峻的市場環(huán)境，效果甚微。
花樣年桂林公司二手房創(chuàng)業(yè)團隊
戰(zhàn)勝市場，首先要順應市場。經過桂林公司對于當地市場的深度研判，結合集團層面的策略性研討，花樣年另辟蹊徑，打起了二手房市場的主意——如果幫助桂林業(yè)主解決了社區(qū)二手房的銷售，那么一手房也將會有更多新的增量機會。
而社區(qū)二手房作為一個創(chuàng)新業(yè)務模塊，一旦模式跑通，也將成為桂林團隊未來尋求本地市場化業(yè)務增量的新抓手，實現真正意義上的創(chuàng)業(yè)。
02
打破傳統(tǒng)模式
開發(fā)商下場做社區(qū)二手
說干就干。一方面，桂林麓湖國際緊密聯(lián)動社區(qū)物業(yè)，基于開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的信任關系和成本優(yōu)勢，充分整合社區(qū)業(yè)主二手房資源。另一方面，挖掘社區(qū)周邊二手房中介門店經紀人，結合本地康養(yǎng)旅居直播平臺公司，打造線上直播引流+線下帶客的獲客通路。項目售樓處3名置業(yè)顧問化身二手房業(yè)務員，配合中介經紀人，做客戶的帶看、交易及售后服務，形成完整的二手房新業(yè)務通路。
在桂林公司負責人張玲看來，傳統(tǒng)二手房交易平臺并不直接做房屋買賣，他們對于對客戶和房源管理更多依靠數據分析，而并非來源于線下實際情況的摸底。因此平臺交易模式下，房屋的買賣交易更多是依賴經紀人個人能力。在房源信息海量且真實性沒有保障的情況下，客戶需要對比看多個樓盤，加上二手房交易本身沒有售樓處概念，經紀人帶看后，需要回到簽約中心跟進洽談簽約及一系列售后，整個成交周期較長。市場上也有物業(yè)公司做租售中心，在獲取房源方面有優(yōu)勢，相對平臺成本更低、真實度有保障，但在房屋買賣交易方面專業(yè)程度相比很難被市場普遍認可。
桂林 花樣年·麓湖國際實景
而桂林麓湖國際二手房業(yè)務模式，是由開發(fā)商直接來負責二手房的買賣交易。
中介的經紀人只需要負責帶客戶來售樓處，再由項目的業(yè)務員為客戶講盤、帶客戶去看現場看房、看工地，包括后續(xù)的談價格、簽合同、辦理按揭過戶、物業(yè)交割等一條龍做完。在這個過程中，經紀人能夠收獲不低于其他交易平臺的傭金，而對于花樣年的業(yè)務員而言，成交一手房和成交二手房的業(yè)績提成一樣。因此不論花樣年的業(yè)務員還是中介的經紀人，都很樂意去做二手房新業(yè)務。
桂林 花樣年·麓湖國際實景
謝文劍認為，二手房交易分為兩個關鍵部分，一部分是如何把控房源；另一部分是如何整合買房客戶實現成交。在房源獲取上，花樣年作為開發(fā)商具有先天優(yōu)勢。以桂林麓湖國際項目為試點，我們先聚焦于社區(qū)本身的房源，整個社區(qū)占地超1080畝，花樣年深耕了12年，目前已經交付了10個組團12000多戶，目前社區(qū)里掛牌在售的二手房大概有800~900套。這里的房子都是花樣年自己銷售的，項目物業(yè)和我們是緊密聯(lián)動的，我們本身對業(yè)主更熟悉，更容易了解到業(yè)主真實需求和價位預期。
同樣，業(yè)主對于開發(fā)商的信賴度也更高，更愿意把房子委托給項目來售賣。因為相比于中介，我們的置業(yè)顧問更清楚項目價值點、周邊配套優(yōu)勢，對買家的產品介紹更加專業(yè)，加上售樓處、物業(yè)中心都在社區(qū)里，看房、交易過程中任何問題都有人第一時間處理，交給開發(fā)商來賣也比較放心、高效。
03
深耕買方需求
整合資源創(chuàng)價值
買方端，一方面，基于花樣年開發(fā)商優(yōu)勢以及與物業(yè)的緊密聯(lián)動，麓湖國際充分利用社區(qū)空間，在社區(qū)入口、門廳、電梯等公共區(qū)域形成銷售廣告的覆蓋，強化買麓湖國際的二手房，一定要到麓湖國際的售樓部的交易認知，通過宣傳信息發(fā)掘潛在的目標客戶。
另一方面，通過與物業(yè)及社區(qū)內資源的緊密聯(lián)動整合資源、改善社區(qū)配套及服務等，逐步提升資產價值，讓業(yè)主的資產持續(xù)處于保值、增值的狀態(tài)。
桂林 花樣年·麓湖國際售樓部銷售現場
除此之外，花樣年作為開發(fā)商，還可以解決客戶的延展性需求以及提供附加價值。例如有些買二手房業(yè)主是剛需入住，買了房子還需要解決車位的問題，作為開發(fā)商可以幫助業(yè)主一攬子解決，同時買車位還可以給到額外價格優(yōu)惠。此外，在物業(yè)費優(yōu)惠以及裝修、維保附件服務等方面，二手房的成交客戶也能享受到其他交易平臺沒有的附加價值。
而當二手房客戶來到售樓處，了解完后對于社區(qū)一手房感興趣時，我們也能夠提供一手房銷售；對于在一手房價格、房源選擇上沒有符合預期的客戶，我們也能夠為客戶提供二手房進行選擇，從而形成一二手房市場互相轉化的業(yè)務模式。
桂林 花樣年·麓湖國際售樓部簽約現場
謝文劍介紹，國慶期間有一位本地客戶，原本是要看二手房，到了項目了解完、看過之后，最終選擇了一手房，這個過程還省去了中介費。因為客戶的需求是婚房，而我們G地塊的一手房更加匹配他的需求，因此實現了二手房客戶向一手房客戶的轉化，這也是我們在售樓處交易的優(yōu)勢所在。
張玲認為，桂林麓湖國際二手房創(chuàng)新業(yè)務的核心是精準對應各交易相關方的需求，形成可持續(xù)、有保障、能閉環(huán)的業(yè)務模式，本質是做可持續(xù)化是社區(qū)存量資產管理業(yè)務。模式有保障之下，各自做專業(yè)的事情，跑單風險也會相應降低，最終實現各方利益的最大化。
把從我們房源端能夠獲取的成本優(yōu)勢，挪到分配機制和買房端，讓更多買家在我們整個平臺成交，讓經紀人和業(yè)務員擁有具備市場競爭力的分成。同時我們做好售后服務，讓賣方業(yè)主無后顧之憂，以及為經紀人提供業(yè)務相關的說辭、物業(yè)服務配套，我們做所有資源的賦能，最終我們也收獲屬于自己的收益，養(yǎng)活團隊。
“如果未來二手房量上來，我們就能夠整合更多二手房門店中介經紀人資源，會相當具有競爭性，未來也可以與周邊社區(qū)的物業(yè)公司合作來做，形成二手房源的互相導流和傭金分成機制。新業(yè)務給了我們整個團隊信心，我們還有保交付的目標，還有償還債務的任務，麓湖國際未來還有地塊要開發(fā)，不是尾貨清盤，我們需要解決整個項目乃至整個桂林公司的能夠持續(xù)生存下去、長期走下去。我們團隊一直在琢磨如何養(yǎng)活自己，如何有未來，我們狀態(tài)和動作就是：永遠都往前看?！睆埩嵴f道。
2024年以來，積極結合政策，基于自身團隊的不同能力優(yōu)勢，在集團及各個城市持續(xù)探索與推進城市更新、手作與一桌飯、二手房社區(qū)資源管理、高端物業(yè)運營、代建、資產合作運營、高端物業(yè)運營、社區(qū)維保、社區(qū)資產管理、空間設計裝修等創(chuàng)新性業(yè)務，抓住一切可能性和任何新的機會謀生存、謀發(fā)展，也是整個花樣年集團的發(fā)展導向。